Il prezzo di acquisto indicato non rappresenta il prezzo finale per l’acquirente, poiché sono previsti ulteriori costi accessori quali: IVA e/o imposta di registro, spese notarili, commissioni di agenzia immobiliare ed eventuali spese bancarie. Immobili Bolzano conosce bene la materia ed è un consulente affidabile.

Onorario del notaio

Per l’autenticazione del contratto di acquisto e l’iscrizione nel registro fondiario e nel catasto sono dovute le spese notarili e il suo onorario. Questo viene calcolato in base all’importo del prezzo di acquisto e al fatto che si tratti di prima o seconda casa, secondo il tariffario. Oltre alla redazione del contratto di acquisto, il notaio si occupa anche del corretto svolgimento dell’iscrizione nei registri fondiari e catastali.

Commissioni di intermediazione

Per i servizi di consulenza e intermediazione, l’agente immobiliare addebita a ciascuna parte una commissione di intermediazione. I servizi comprendono la valutazione dell’immobile, il controllo e la raccolta dei documenti necessari, il marketing, la redazione di una perizia, l’organizzazione di visite individuali, l’espletamento di tutte le formalità, il chiarimento di eventuali questioni legali, la redazione del contratto preliminare di compravendita e la registrazione presso l’agenzia delle entrate, il servizio completo relativo all’appuntamento dal notaio (preparazione, assistenza personale) e l’assistenza anche dopo la conclusione della vendita. La nostra rete garantisce un mercato diversificato in cui il vostro immobile sarà presentato al meglio. Il nostro successo è il raggiungimento del nostro obiettivo comune, confermato dalla soddisfazione dei clienti e, non da ultimo, dal passaparola, la migliore raccomandazione/referenza, oltre alle recensioni, per Immobili Bolzano.

Spese bancarie

Se per l’acquisto di un immobile è necessario un finanziamento, sono previsti costi aggiuntivi, ad esempio per gli interessi e le spese di gestione.

Per la determinazione del valore degli immobili esistono tre metodi normati: il metodo del valore comparativo, il metodo del valore di reddito e il metodo del valore di costo (o valore reale). L’obiettivo della valutazione è determinare il valore di mercato dell’immobile.

Metodo del valore comparativo (ad es. per appartamenti):
La valutazione dell’immobile avviene sulla base di vendite comparabili – cioè immobili il più possibile simili e situati nelle vicinanze dell’oggetto da valutare. Nella pratica, si utilizzano prezzi al metro quadro (€ / m²) – cioè si analizzano i prezzi di vendita al m² degli immobili comparabili e si moltiplicano per i m² dell’immobile in oggetto.
Questo metodo funziona solo se esiste un numero sufficiente di prezzi di transazioni comparabili.
Attenzione: i prezzi di offerta non sono adatti per questo metodo, poiché spesso si discostano notevolmente dai prezzi effettivamente realizzati e risultano troppo elevati.
Il metodo del valore comparativo viene utilizzato soprattutto per appartamenti e case simili tra loro (case a schiera o villette in zone residenziali).

Metodo del valore di costo (ad es. per case unifamiliari):
In questo caso, il valore del terreno viene determinato separatamente da quello dell’edificio – e poi i due valori vengono sommati.
Il valore del terreno si calcola sulla base del valore di riferimento del suolo.
Il valore dell’edificio viene calcolato tramite tabelle che indicano i costi normali di costruzione (CNK). Questi CNK si riferiscono ai prezzi al metro quadro di superficie lorda di pavimento (SLP) e vengono moltiplicati per la SLP dell’edificio.
Attraverso vari aggiustamenti (ad es. per dotazioni particolari come piscine, arredi fissi, giardini curati, ecc.), si determina – in forma semplificata – il valore dei materiali utilizzati e degli altri costi che normalmente ci si aspetta per un edificio di quel tipo.
Sommato al valore del terreno, si ottiene così il valore reale dell’immobile.
Tuttavia, poiché spesso – almeno a Bolzano – l’offerta è significativamente inferiore alla domanda, è necessario adeguare questo valore reale al prezzo di mercato.
Per fare ciò, è fondamentale l’esperienza di un esperto.

Metodo del valore di reddito (ad es. per case plurifamiliari):
In questo metodo, la base della valutazione è rappresentata dai redditi attesi sul mercato.
Anche se il metodo è complesso da spiegare brevemente, il principio di base consiste nel calcolare innanzitutto l’affitto che l’immobile potrebbe ottenere sul mercato – senza tener conto degli affitti attualmente percepiti.
A questo affitto si sottraggono i costi normalmente sostenuti dal proprietario (ad es. morosità, manutenzione, ecc.), ottenendo così il reddito lordo.
Si presuppone poi un certo rendimento atteso dagli investitori: rendimento più alto per investimenti rischiosi, più basso per quelli a basso rischio.
Poiché Bolzano è considerata una zona molto sicura, nelle zone centrali si calcola attualmente un rendimento del 3,50%.
Dato che gli immobili hanno una lunga durata, il reddito lordo viene capitalizzato con questo rendimento (semplificando, all’infinito).
La formula è quindi: Reddito lordo / Rendimento = Valore di reddito.
Tenendo conto di elementi particolari (ad es. affitti attuali più alti o più bassi rispetto alla media), un esperto può così determinare il valore di mercato.

Immobili Bolzano sa esattamente quale metodo di valutazione è più adatto al tuo immobile, anche perché esistono altri metodi di valutazione oltre a quelli sopra descritti.

Se si considera solo il prezzo al m² di superficie abitabile, i nuovi edifici possono essere fino al 50% più costosi rispetto agli immobili esistenti.

Tuttavia, questa valutazione non tiene conto del diverso livello tecnologico né dell’architettura dell’immobile. Se si considerano anche queste differenze qualitative, un immobile di nuova costruzione costa circa il 10% – 20% in più rispetto a uno già esistente, poiché l’acquirente ottiene anche un’ampia libertà di personalizzazione.

Fanno eccezione gli edifici storici vincolati, che possono avere un valore speciale.
Immobili Bolzano è il vostro interlocutore professionale di fiducia.

Negli ultimi anni, i costi di costruzione sono aumentati notevolmente, soprattutto a causa delle normative sempre più restrittive sull’efficienza energetica – e ciò ha fatto aumentare sensibilmente anche i prezzi delle nuove costruzioni.

L’importo esatto del capitale proprio da investire dipende dalla situazione patrimoniale e reddituale dell’acquirente, nonché dalla posizione e dal profilo di rischio dell’immobile.

In linea generale, si consiglia di disporre di almeno il 30% del prezzo d’acquisto come capitale proprio, per poter coprire anche i costi accessori legati all’acquisto (come imposte, notaio, commissioni, ecc.).

Quote di capitale proprio inferiori sono possibili, a seconda del reddito e degli altri beni dell’acquirente, ma comportano solitamente un aumento del tasso d’interesse sul finanziamento.

Immobili Bolzano è il partner ideale per fornirvi una consulenza personalizzata su questo tema.

L’acquirente ha spesso la possibilità di influenzare la scelta delle finiture interne e la distribuzione degli spazi, adattando la planimetria alle proprie esigenze personali.

Inoltre, beneficia di una garanzia decennale postuma, una polizza assicurativa obbligatoria che copre eventuali difetti strutturali per 10 anni. L’immobile è costruito secondo gli standard tecnologici più recenti e presenta un elevato livello di efficienza energetica.

Anche in caso di acquisto su carta (cioè prima della fine dei lavori), l’acquirente è ben tutelato grazie alla fideiussione bancaria prevista per legge. Il prezzo d’acquisto viene pagato a rate in base allo stato di avanzamento dei lavori, riducendo così il rischio.

Immobili Bolzano vi fornisce tutte le informazioni dettagliate di cui avete bisogno.

Un incarico di mediazione in esclusiva è, secondo il codice civile, un contratto che definisce un rapporto esclusivo tra il mediatore ed il cliente.
Leggete qui tutte le informazioni più importanti sul tema dell’incarico in esclusiva.

L’incarico in esclusiva offre numerosi vantaggi, fondamentali sia per voi che per il vostro immobile:
garantisce una gestione professionale e trasparente della vendita, con un unico referente per l’intero processo.

Immobili Bolzano sarà lieta di illustrarvi i vantaggi di un incarico in esclusiva nel corso di un incontro personale riguardante il vostro immobile.

Il profilo di rischio dell’immobile dovrebbe essere valutato in modo approfondito nell’ambito di una “due diligence”. Un’analisi della sola redditività lorda non è sufficiente.
Immobili Bolzano vi spiega tutti i passaggi fondamentali della verifica prima dell’acquisto.

La durata della locazione dipende in gran parte da diversi fattori: l’attrattività dell’immobile, il canone di locazione richiesto e il concetto di marketing.

Scoprite con Immobili Bolzano la locazione dei vostri immobili e quali sono i tempi previsti.

Nell’attuale situazione di mercato, la locazione richiede circa 4-6 settimane a partire dall’immissione sul mercato.
Tuttavia, la posizione, le dotazioni e il livello del canone con spese accessorie possono influenzare notevolmente la durata.
Immobili Bolzano vanta una lunga esperienza anche in questo settore.

Prima dell’acquisto di un immobile, Immobili Bolzano consiglia di verificare attentamente la struttura dell’edificio e gli impianti tecnici. Nel caso di case indipendenti, è fondamentale controllare accuratamente la parte esterna dell’edificio: Facciata, finestre e porte sono in buone condizioni? Ci sono segni evidenti di danni o necessità di interventi di riparazione?

Ammodernamenti

È necessario un intervento di ristrutturazione in cucina, bagno o servizi igienici?
Quando si acquista un immobile esistente, è sempre consigliabile consultare un tecnico esperto, che sappia stimare in modo realistico i costi di ristrutturazione e ammodernamento.

Superfici dichiarate

Una misurazione precisa da parte di un agente immobiliare o di un architetto aiuta a verificare l’effettiva superficie abitabile e utile.
Immobili Bolzano provvede sempre a rilevare nuovamente tutte le planimetrie per garantire trasparenza e correttezza.

Cantina

L’umidità in cantina è uno dei difetti più difficili da rilevare.
Senza l’intervento di un esperto, è spesso complicato identificare e risolvere il problema in modo duraturo, poiché l’umidità può ripresentarsi in modo irregolare nel tempo.

Il vincolo per residenti secondo l’articolo 39 della Legge Provinciale n. 9/2018 (“Abitazioni per residenti”, precedentemente conosciuto come convenzionamento) in Alto Adige significa che determinati immobili possono essere abitati solo da persone che soddisfano specifici requisiti.
L’obiettivo è garantire alloggi a prezzi accessibili per le persone residenti in Alto Adige.

Un immobile soggetto a vincolo può essere abitato solo da persone che: hanno residenza anagrafica in un comune dell’Alto Adige da almeno 5 anni, oppure lavorano stabilmente in Alto Adige.

Per garantire una vendita immobiliare di successo, è fondamentale evitare errori – che possono costare tempo e denaro.

Prepararsi accuratamente alla vendita è essenziale.
Una pianificazione ben strutturata con Immobili Bolzano e una strategia di marketing efficace sono le basi per il successo.

Inoltre, immagini professionali dell’immobile sono di grande importanza per una campagna di vendita ben riuscita.

Con l’esperienza e il know-how di Immobili Bolzano, raggiungerete il vostro obiettivo in modo rapido ed efficace.

La durata della vendita di un immobile dipende da diversi fattori.
Un prezzo di vendita adeguato in relazione alle caratteristiche dell’immobile è fondamentale per trovare rapidamente un potenziale acquirente – per questo serve il supporto di Immobili Bolzano.

Anche l’esperienza nella vendita, la conoscenza del mercato e le capacità di negoziazione giocano un ruolo determinante.
Come esperti immobiliari, Immobili Bolzano impiega generalmente circa 3–6 mesi per trovare un acquirente adatto – spesso però il processo può concludersi anche più rapidamente.

1. Ricerca dell’immobile:
All’inizio è importante definire chiaramente budget, esigenze e zona desiderata. Portali online, agenzie immobiliari o contatti personali aiutano a orientarsi.

2. Visita:
Quando si trova un immobile interessante, è consigliabile effettuare una visita sul posto per valutare posizione, condizioni e atmosfera dell’abitazione.

3. Verifica delle informazioni:
Dopo la visita, è fondamentale controllare attentamente tutta la documentazione (planimetrie, certificato energetico, spese condominiali, ecc.). Eventuali dubbi vanno chiariti, anche attraverso una seconda visita.

4. Proposta e prenotazione:
Se l’interesse all’acquisto è concreto, si può presentare una proposta d’acquisto scritta – che Immobili Bolzano prepara per voi – oppure concordare una prenotazione, per bloccare temporaneamente l’immobile.

5. Preliminare e rogito notarile:
Dopo l’accettazione dell’offerta, viene redatto un contratto preliminare di compravendita. Il contratto definitivo viene poi firmato davanti al notaio, con il quale l’acquisto diventa vincolante e fa passare la proprietá.

In generale, i contratti di locazione si distinguono in contratti per uso abitativo e contratti per uso commerciale.

Per gli immobili a uso abitativo, la legge italiana prevede in generale quattro principali tipologie:

1. Contratto di locazione libero (4+4)
2. Contratto agevolato (3+2)
3. Contratto transitorio (fino a 18 mesi)
4. Contratto per studenti universitari

Ogni tipologia presenta regole specifiche in merito a durata, modalità di recesso e calcolo del canone.
Esistono anche altre forme contrattuali – Immobili Bolzano è il vostro interlocutore professionale per ogni esigenza locativa.

Contratto di locazione libero (4+4)

Questo tipo di contratto offre la massima flessibilità contrattuale.
Salvo la durata minima legale di 4 anni + 4 anni, le condizioni – in particolare il canone – possono essere liberamente concordate tra locatore e conduttore.
Dopo i primi quattro anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni, salvo disdetta per giustificati motivi.

Contratto agevolato (3+2)

La durata minima è di 3 anni, con rinnovo automatico di altri 2 anni.
Gli inquilini beneficiano di un canone calmierato, definito dagli accordi territoriali locali.

Per i proprietari, questo contratto offre numerosi vantaggi fiscali:

• 30% di deduzione forfettaria sui canoni percepiti
• Base imponibile ridotta del 70% per l’imposta di registro
• Cedolare secca agevolata al 10% (nei comuni come Bolzano, Laives, Appiano, Merano, Lagundo e Lana)
• Agevolazioni sull’IMI/IMU in determinati comuni

Dal 2019/2020, in questi comuni è richiesta una certificazione per attestare la conformità del canone agli accordi locali.

Contratto transitorio

È un contratto a tempo determinato con durata massima di 18 mesi, pensato per esigenze abitative temporanee (es. trasferimenti lavorativi).
Alla scadenza, il contratto si estingue automaticamente.
Non è previsto rinnovo, salvo stipula di un nuovo contratto.
Sono richieste motivazioni concrete, da indicare espressamente nel contratto. Il canone deve rientrare in una fascia di prezzo concordata localmente.
Non è consentita la residenza anagrafica presso l’immobile.

Contratto per studenti universitari

Destinato a studenti universitari fuori sede, con durata da 6 a 36 mesi.
Se non disdetto almeno un mese prima della scadenza, si rinnova automaticamente.

È richiesto che lo studente:

• abbia residenza anagrafica al di fuori del comune dove si trova l’immobile
• frequenti un’università situata nello stesso comune o in uno limitrofo

Il contratto deve essere redatto in forma scritta e contenere tutte le informazioni su:

• le parti contrattuali
• l’immobile
• le condizioni economiche

Quando si acquista o si valuta un immobile, è fondamentale conoscere esattamente la differenza tra i vari tipi di superfici, poiché nei portali immobiliari online le informazioni possono spesso risultare fuorvianti.
Ecco una panoramica chiara:

Superficie netta 

La superficie netta è la superficie realmente utilizzabile all’interno dell’immobile.
Include tutto ciò che non è occupato da muri, pilastri o vani tecnici.
È anche chiamata superficie calpestabile, poiché rappresenta lo spazio effettivamente disponibile per vivere o lavorare.

Superficie lorda

La superficie lorda comprende l’intera superficie di un immobile, inclusi i muri esterni e interni (in misura variabile).
Contiene quindi tutto ciò che risulta nel progetto e nella planimetria, anche elementi come muri, pilastri, ecc.

Nelle offerte immobiliari, questa superficie viene spesso indicata come superficie di vendita, anche per gli immobili non nuovi, per semplicità.

Superficie commerciale

La superficie di vendita (o superficie commerciale) è quella utilizzata come base per il calcolo del prezzo di vendita, soprattutto nel caso di nuove costruzioni.
Solitamente comprende:

• La superficie lorda dell’appartamento,
• Balconi, terrazze o logge (calcolati in parte proporzionale, ad es. 1/3 o 1/2),
• Eventualmente cantine o soffitte,
• Spazi comuni (scale, ascensori, ecc.) – solo nelle nuove costruzioni.

Le autorimesse in genere non vengono incluse nella superficie di vendita.

Poiché ogni costruttore può adottare criteri di calcolo differenti, è sempre consigliabile verificare con precisione quali superfici sono incluse e come viene determinato il prezzo al m².

Proprietà nuda (nuda proprietà)

Con la nuda proprietà, una persona possiede legalmente l’immobile, ma il diritto di utilizzo (usufrutto) è riservato ad un’altra persona (ad esempio, un anziano che continua a vivere nella casa).
Il nudo proprietario non può utilizzare o affittare l’immobile finché dura l’usufrutto.

Questa forma è spesso scelta quando una persona anziana vende la casa ma vuole continuare ad abitarla.
Immobili Bolzano cerca in modo professionale un investitore interessato alla nuda proprietà.

L’acquirente paga un prezzo ridotto, calcolato da Immobili Bolzano sulla base delle tabelle legali e dell’età dell’usufruttuario, e acquista la piena disponibilità dell’immobile solo al termine dell’usufrutto (ad es. alla morte dell’usufruttuario).

Usufrutto 

L’usufrutto è il diritto di utilizzare un immobile e di trarne benefici economici, senza esserne il proprietario.

Chi ha l’usufrutto può: Abitare l’immobile o affittarlo e trattenere i canoni di locazione.

L’usufrutto può essere a tempo determinato o vitalizio, e termina automaticamente con la morte dell’usufruttuario (nel caso di usufrutto vitalizio).

Eredità

Con l’eredità, la proprietà dell’immobile passa automaticamente agli eredi alla morte del proprietario, nel rispetto: della successione legale, oppure delle disposizioni testamentarie.

Nel caso di immobili ereditati da più persone (comunione ereditaria), Immobili Bolzano è il vostro partner ideale per trovare soluzioni condivise con tutti gli eredi.

Donazione

Con la donazione, il proprietario trasferisce volontariamente e gratuitamente l’immobile in vita a un’altra persona.
È necessario tenere in considerazione diversi aspetti legali (quote legittime, imposte, ecc.).

Immobili Bolzano è il vostro referente affidabile per tutte le trasferte immobiliari, anche tramite donazione.